Comment est calculée la taxe foncière en 2026 ?
Valeur locative, abattement de 50 %, taux communaux, TEOM, frais de gestion : le calcul de la taxe foncière suit une formule précise — que vous pouvez refaire vous-même pour détecter une erreur.
La formule officielle de la taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) repose sur une formule fixée par le Code général des impôts, identique pour toutes les communes de France :
À retenir — Taxe foncière = valeur locative cadastrale × 50 % × somme des taux votés par les collectivités. La moitié de la valeur locative constitue la « base d'imposition » ; l'abattement de 50 % couvre forfaitairement les charges du propriétaire (entretien, assurance, gestion).
À cette cotisation s'ajoutent la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) si votre commune l'a instituée, et des frais de gestion prélevés par l'État : 3 % sur la TFPB, 8 % sur la TEOM.
Chaque terme de la formule peut contenir une erreur. C'est précisément pour cela que le recalcul, ligne à ligne, vaut la peine d'être fait.
La valeur locative cadastrale, cœur du calcul de la taxe foncière
La valeur locative cadastrale (VLC) représente le loyer annuel théorique que produirait votre bien s'il était loué dans des conditions normales. Point capital : pour les logements, elle a été établie lors de la révision générale de… 1970, puis simplement revalorisée chaque année par un coefficient national.
Elle dépend de la surface pondérée de votre bien, de sa catégorie de confort (8 catégories, de « grand luxe » à « très médiocre »), et d'équivalences superficielles ajoutées pour chaque élément de confort — 5 m² fictifs par baignoire, 2 m² par pièce chauffée au chauffage central, par exemple.
Notre guide dédié à la valeur locative cadastrale détaille chaque composante.
La revalorisation annuelle des bases
Chaque année, la loi de finances revalorise les valeurs locatives selon l'inflation (art. 1518 bis du CGI). Les derniers coefficients :
| Année | Revalorisation | Coefficient |
|---|---|---|
| 2023 | +7,1 % | 1,071 |
| 2024 | +3,9 % | 1,039 |
| 2025 | +1,7 % | 1,017 |
| 2026 | +0,8 % | 1,008 |
Conséquence directe : même si votre commune n'a pas touché à ses taux, votre taxe augmente mécaniquement. Entre 2018 et 2025, la hausse cumulée des bases dépasse 20 % — avant toute décision locale.
Les taux votés par les collectivités
La base d'imposition est multipliée par la somme de plusieurs taux, chacun voté par une collectivité différente : commune, intercommunalité, syndicat de communes, taxe spéciale d'équipement (TSE) et taxe GEMAPI le cas échéant.
Les écarts sont énormes d'une ville à l'autre : le taux global de TFPB varie de moins de 15 % à plus de 60 % selon la commune — consultez notre classement en direct des taux des 40 plus grandes villes. Tous les taux sont publics : la DGFiP les publie commune par commune dans le fichier REI, en accès libre sur data.economie.gouv.fr. Notre simulateur les pré-remplit automatiquement à partir de votre adresse.
Et les terrains non bâtis ? La TFNB
La taxe foncière ne concerne pas que les bâtiments. Les terrains nus — terrains à bâtir, jardins, exploitations agricoles, carrières, étangs — relèvent de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB). Le principe de calcul est le même, avec une différence : l'abattement sur la valeur locative est de 20 % (au lieu de 50 % pour le bâti), et les taux votés sont spécifiques, souvent bien plus élevés.
Cas particuliers utiles à connaître : un terrain en cours de construction reste imposé comme non bâti jusqu'à l'achèvement ; les terrains constructibles situés en zone tendue peuvent voir leur valeur locative majorée sur délibération de la commune ; et une caravane n'est pas imposable, sauf si elle est fixée au sol par des attaches.
Quand reçoit-on et paie-t-on la taxe foncière ?
Les avis arrivent à la fin de l'été : en 2025, mise en ligne dans l'espace particulier à partir du 28 août (20 septembre pour les contribuables mensualisés), envoi papier étalé jusqu'à début octobre. Les échéances de paiement suivent un calendrier constant d'une année sur l'autre :
| Mode de paiement | Date limite (repère 2025) |
|---|---|
| Moyens classiques — TIP SEPA, chèque, virement (montants ≤ 300 €) | 15 octobre |
| Paiement en ligne ou smartphone (prélèvement effectif fin octobre) | 20 octobre |
Deux règles à connaître : au-delà de 300 €, le paiement dématérialisé (en ligne ou prélèvement) est obligatoire ; et vous pouvez étaler la charge en adhérant au prélèvement mensuel depuis votre espace impots.gouv.fr — avant le 30 juin pour un effet dès l'année en cours.
Enfin, la taxe est due par le propriétaire au 1er janvier : si vous vendez en cours d'année, vous restez redevable de l'année entière, sauf clause de répartition prorata temporis prévue dans l'acte de vente — un point à négocier chez le notaire.
Exemple de calcul complet
Prenons un appartement dont la valeur locative cadastrale 2026 est de 5 000 € dans une commune au taux global de 38 % avec une TEOM à 7 % :
- Base d'imposition : 5 000 € × 50 % = 2 500 €
- Cotisation TFPB : 2 500 € × 38 % = 950 €
- TEOM : 2 500 € × 7 % = 175 €
- Frais de gestion : 950 × 3 % + 175 × 8 % = 42,50 €
- Total : 1 167 € (arrondi à l'euro sur l'avis)
Si votre avis affiche un montant sensiblement supérieur à ce que donne ce recalcul avec vos propres chiffres, il y a une anomalie à creuser — le plus souvent dans la valeur locative elle-même.
Vérifiez votre taxe foncière en 3 minutes
Adresse, taux officiels et parcelle pré-remplis. Simulation gratuite, sans compte.
Lancer ma simulation gratuiteQuestions fréquentes
Quel est le taux de la taxe foncière dans ma commune ?
Les taux votés figurent sur le tableau central de votre avis d'imposition, et sont publiés pour toutes les communes dans le fichier REI de la DGFiP (data.economie.gouv.fr). Notre simulateur les retrouve automatiquement à partir de votre adresse.
Pourquoi ma taxe foncière augmente-t-elle chaque année ?
Deux moteurs : la revalorisation nationale des bases (+0,8 % en 2026, +1,7 % en 2025, +3,9 % en 2024) et les hausses de taux votées localement. Les deux se cumulent.
Qu'est-ce que la base d'imposition sur mon avis ?
C'est la moitié de la valeur locative cadastrale de votre bien. L'abattement de 50 % couvre forfaitairement les frais d'entretien, d'assurance et de gestion du propriétaire.
La taxe foncière est-elle calculée sur la surface réelle ?
Non. Elle repose sur une surface « pondérée » qui ajoute à la surface réelle des mètres carrés fictifs pour le confort (baignoire, chauffage central, égout…) et applique des correctifs d'état et de situation, figés en 1970 pour les logements.
Comment vérifier si le calcul de ma taxe foncière est juste ?
Recalculez : base × taux de l'avis, plus TEOM et frais de gestion. Si l'écart dépasse 5 %, demandez votre fiche d'évaluation 6675-M au centre des impôts foncier pour contrôler la valeur locative elle-même.
Le locataire doit-il payer la taxe foncière ?
Non, jamais pour un logement : la taxe foncière est due exclusivement par le propriétaire (ou l'usufruitier) au 1er janvier. Le propriétaire peut seulement récupérer la TEOM dans les charges locatives. Seuls les baux commerciaux peuvent prévoir la refacturation de la taxe au locataire professionnel.
Paie-t-on la taxe foncière sur un garage ou une place de parking ?
Oui : garages et parkings sont des propriétés bâties imposables, même loués à un tiers — c'est toujours le propriétaire qui paie. Leur valeur locative s'ajoute à celle du logement s'ils en constituent une dépendance.